Проблемы внесудебного обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество комментирует Светлана Кислицына, советник, DLA Piper в Санкт-Петербурге.
Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество позволяет кредитору (залогодержателю) удовлетворить свои требования к должнику без обращения в суд. При этом предмет залога может быть реализован на аукционе либо приобретен кредитором для себя или для третьих лиц.
Указанный порядок применяется в отношении недвижимого имущества с 2009 года, однако до сих пор не получил достаточного распространения. Как показывает практика, невысокая популярность данного порядка взыскания на сегодняшний день вызвана в основном такими причинами, как ограниченная сфера применения, а также существенное влияние должника (залогодателя) и нотариуса на процесс.
В отличие от судебного порядка, взыскание долга во внесудебном порядке производится не по решению суда, а на основании соглашения между кредитором (залогодержателем) и должником (залогодателем). Таким соглашением стороны могут предусмотреть один из следующих способов реализации имущества: продажу имущества на аукционе и удовлетворение требований кредитора за счет вырученной суммы, или передачу имущества в собственность кредитора или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены суммы долга. Для заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания необходимо нотариально удостоверенное согласие должника (залогодателя).
Ограниченная сфера применения: отсутствие возможности выбора способа реализации Внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки, может быть установлен в отношении только определенных видов недвижимого имущества. Такая возможность исключена, например, для жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, государственного или муниципального имущества, земельных участков сельскохозяйственного назначения, предприятий, имущества в общей собственности, если кто-либо из собственников не дает согласие на применение внесудебного порядка.
В отношении нежилых помещений, с учетом того, что собственник нежилого помещения обладает долей в праве собственности на общее имущество соответствующего здания (лестничные площадки, холлы, лифты, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и прочее) и долей в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, возникают вопросы о возможности применения внесудебного порядка обращения взыскания в связи с необходимостью получения согласия всех собственников. Безусловно привлекательной для кредитора является возможность приобрести заложенное имущество. Однако в случае если в состав заложенного имущества включен земельный участок, что является обязательным условием при залоге зданий и сооружений, приобретение заложенного имущества кредитором запрещается. Хотя в силу буквального толкования закона в случае залога права аренды на земельный участок соответствующего препятствия не возникает. В качестве альтернативы в целях применения внесудебного порядка обращения взыскания на заложенные земельные участки можно рассмотреть и его реализацию на аукционе по соглашению сторон.
Участие залогодателя при реализации внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество
Внесудебный порядок обращения взыскания предполагает исключение залогодателя из участия в данном процессе и, как следствие, ограничение его возможности препятствовать реализации имущества. Однако одной ссылки на закон для беспрепятственной реализации залогодержателем своих полномочий кредитора по обращению взыскания на имущество во внесудебном порядке не всегда достаточно.
Так, например, в целях реализации предмета залога на аукционе потребуется заключить договор с организатором торгов и оценщиком. В силу закона залогодержатель наделен правом заключать от своего имени необходимые сделки, а также подписывать документы, в том числе договоры и акты приема-передачи, и обращаться за госрегистрацией перехода права на имущество. Однако содержание указанных правомочий залогодержателя, так же как и порядок их реализации, подробно не урегулированы. Вопрос о правовой природе указанных отношений может быть решен по-разному, что создает почву для споров о наличии прав или объеме полномочий кредитора (залогодержателя). В этой связи четкое определение в соглашении между залогодателем и залогодержателем порядка участия в процессе реализации имущества, определение объема и содержания полномочий может существенно улучшить позицию залогодержателя и облегчить процесс обращения взыскания.
Влияние нотариуса на реализацию внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество
Одним из основных аргументов против применения внесудебного порядка обращения взыскания стала необходимость привлечения нотариуса, в частности, для совершения исполнительной надписи. Исполнительная надпись проставляется на соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и необходима для принудительного исполнения соглашения, если должник препятствует его выполнению.
На практике нотариусы отказывают в совершении такой надписи, пользуясь предоставленным им правом оценить требования залогодержателя о совершении исполнительной надписи на предмет бесспорности. При этом под бесспорностью ошибочно понимается факт отсутствия спора между залогодателем и залогодержателем по поводу обращения взыскания на предмет залога. Следует предположить, что такой спор имеется всегда, если залогодатель возражает или препятствует исполнению соглашения и обращению взыскания на его имущество во внесудебном порядке. Отметим, что должнику предоставлена возможность выразить свое мнение или заявить возражения, если нотариус рассматривает вопрос о совершении исполнительной надписи. При этом нотариус объективно ограничен в возможности оценить возражения должника или проанализировать обоснованность требований кредитора. Такой вывод следует из требований законодательства о составе документов, подлежащих предоставлению нотариусу в целях совершения исполнительной надписи, а также положений о его строго определенных функциях и полномочиях в рамках данного процесса.
Например, нотариус имеет право отказать в совершении исполнительной надписи при наличии следующих оснований: сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3 месяцев. Нотариус, не обладая документами о фактическом состоянии исполнения должником соответствующего обязательства, не может оценить размер задолженности и просрочку исполнения. Текущая практика показала, что предоставленная нотариусу возможность оценивать требования залогодержателя на предмет их бесспорности и, как следствие, отказ нотариуса в совершении исполнительной надписи является одной из причин, по которой залогодатель и залогодержатель могут предпочесть судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество внесудебному.
Поиск решения для эффективного применения внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество
Учитывая, что внесудебное обращение взыскания на предмет залога отвечает интересам как кредиторов, так и должников, рассматриваются различные способы, которые бы позволили добиться его эффективного применения. Успешная реализация требований кредитора зависит от тщательной предварительной подготовки соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и иных документов, необходимых для его осуществления. Определение полномочий, необходимых условий, сроков, обязанностей сторон по выполнению процедур, связанных с реализацией недвижимого имущества, позволяет восполнить отсутствие детального законодательного регулирования. Но несмотря на то что так можно решить вопрос, связанный с минимизацией участия должника (залогодателя) в процессе обращения взыскания, остаются практические трудности реализации требований кредитора, связанные с позицией и участием нотариуса. Поскольку изменения в данной сфере возможны только при соответствующей инициативе нотариусов и участии законодателя, то широкого обращения к возможностям урегулировать вопрос о взыскании долга во внесудебном порядке, к сожалению, придется подождать.