О том, как будет работать новая система кадастровой оценки земельных участков и недвижимости, в интервью ИА «AK&M» рассказал Иван Осколков, директор Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития Российской Федерации.
- Какие, на Ваш взгляд, принципиальные новшества в систему кадастровой оценки внес федеральный закон №167-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты РФ»?
- Главное - это определение самого термина «кадастровая оценка недвижимости». Установлено, кто должен быть заказчиком такой оценки (на этапе до 2013 года - Росреестр, затем - органы власти субъектов федерации). Последствия принятия закона коснутся всех, поскольку кадастровая стоимость в первую очередь применяется для целей налогообложения.
Важно, что впервые налогооблагаемая база будет определяться на основе стандартов, разработанных не государственными органами, а независимыми оценщиками. Это очень серьезная новация для всей сферы экономических отношений.
Важно также, что в рамках одного ресурса, который сейчас создается, будут учитываться как права на объект недвижимости, так и его технические характеристики. Там же будет указываться кадастровая стоимость. Для правообладателя - гражданина или юридического лица - не будет проблемы в том, чтобы получить информацию по своему объекту недвижимости, так же, как сейчас уже практически нет сложностей с получением сведений по земельным участкам. Можно выбрать на карте участок, сразу узнать, какова его площадь, кадастровая стоимость и так далее. Когда в единый информационный ресурс будут внесены также данные по оценке недвижимости, в итоге должна появиться единая прозрачная и удобная система - то, что необходимо для эффективного хозяйственного оборота.
Пока что бизнес сталкивается с множеством проблем в этой сфере. Права в едином государственном реестре долго регистрируются, нужна масса технической информации, которую приходится собирать в разных инстанциях. А все это должно быть в одном месте, под единым управлением, в едином формате, чтобы сведения были универсальны и сопоставимы. Такова главная цель реформы государственного кадастра недвижимости.
- В числе прочих новаций закон №167-ФЗ создает возможность внесудебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, например, если владелец считает, что она завышена и, соответственно, завышен земельный налог. Можно ли воспользоваться такой возможностью, если участок был оценен до принятия закона?
- Закон не имеет обратной силы. Процедура внесения данных о стоимости земельных участков в кадастр, которая действовала до принятия закона №167-ФЗ, осуществлялась в рамках ранее действовавшего законодательства. Поскольку тогда не было возможности внесудебного оспаривания, эта норма не может применяться к участкам, кадастровая стоимость которых была утверждена ранее. Но собственники таких участков могут оспорить их кадастровую оценку через суд.
Кроме того, у местных органов власти есть право проводить оценку сколь угодно часто, например, ежегодно. Если в каком-то регионе накопилось много проблем с определением кадастровой стоимости, местные органы могут инициировать проведением Росреестром новой оценки (сами они не могут выступать в качестве заказчиков до 2013 года). Далее, закон определяет, что оценку нужно проводить не реже одного раза в пять лет, и если в каком-то регионе этот срок уже прошел, в нем должна быть проведена актуализация, то есть фактически новая оценка.
- Во многих регионах малый бизнес страдает из-за завышенных арендных ставок на землю, находящуюся в региональной или муниципальной собственности. В Минэкономразвития разработана схема контроля над завышенными ставками. Когда она заработает и как будет действовать?
- Это проблема формального подхода к определению ставок на землю. На местном уровне зачастую не думают, какие это вызовет экономические последствия, и устанавливают арендную ставку по верхней границе допустимого диапазона (в случаях, когда граница установлена). Мы хотим изменить эту традицию.
Схема контроля над завышенными арендными ставками предусматривает их постоянный мониторинг и должна заработать в ближайшее время. Но напрямую давать указания местным органам власти, в компетенции которых находятся ставки, мы не можем. Министерство может только направлять им рекомендации.
- В России на данный момент действует заявительный порядок регистрации недвижимости и земельных участков в государственном кадастре недвижимости. Из-за этого есть возможность не регистрировать недвижимость и земельные участки и не платить налог. Будут ли изменения в этой сфере?
- Это сложный, хотя и своевременный вопрос. Действительно, мы можем долго ждать и не дождаться в кадастре многих объектов недвижимости, то есть большой составной части налогооблагаемой базы. На мой взгляд, нужны стимулирующие меры, чтобы побуждать собственников вносить данные в кадастр. Например, это могли бы быть налоговые льготы - но это всего лишь предварительная гипотеза.
- К 2013 году планируется переход на единый налог на недвижимость, который должен заменить собой земельный налог и налог на имущество. Ранее сообщалось, что Минэкономразвития совместно с Росреестром готовит методику проведения массовой оценки недвижимости. На каком этапе сейчас находится разработка методики?
- Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» уже внесен в Министерство экономического развития и в ближайшее время должен быть утвержден. Также к нему должны быть разработаны стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемыми организациями оценщиков.
Новый стандарт подразумевает, что кадастровая стоимость должна быть максимально близкой к рыночной. Это принцип, из которого мы исходим. Однако поскольку объектов недвижимости очень много, миллионы, то будут применяться методы массовой оценки. Могут возникнуть случаи, когда это невозможно, и оценщик вынужден будет индивидуально оценивать объект. Или если правообладатель считает, что стоимость, полученная в процессе кадастровой оценки, завышена, он имеет право самостоятельно заказать оценку рыночной стоимости объекта, которая в досудебном порядке может быть признана кадастровой.
Источник: Минэкономразвития России