Земли промышленности Рязанcкого региона: анализ рыночной ситуации

Земли, пригодные для строительства объектов промышленного назначения, всегда пользовались и будут пользоваться спросом. Рязань в этом отношении не является исключением. Чаще всего участки подбираются под строительство АЗС, автомоек, складов, небольших производств. Прибыльность таких проектов привлекает многих инвесторов.

 

Для современной ситуации, сложившейся на рынке земельных участков промышленного назначения, характерны две отличительные особенности: во-первых, наличие большого объема предложения (порядка 80 объектов), во-вторых, присутствие  небывалого спроса на данные объекты со стороны представителей столичного бизнеса (г. Москва).

 

На фоне общего снижения спроса на рынке земли Рязанского региона, сегмент промышленных земель находится в наиболее выгодном положении, в отличие от сегмента земель сельхозназначения и земель, предназначенных под многоэтажное жилое строительство. Спрос формируют как новые инвесторы, так и предприятия, выводимые из Москвы.

 

То есть в данном сегменте рынка земли Рязанского региона  наблюдается своеобразный баланс спроса и предложения.

Местоположение
 

Можно выделить несколько районов скопления участков промышленного назначения:
1) В г. Рязань (6,94%)
2) В черте города в промузлах: Южный, Восточный, Северо-Восточный (16,67%)
3) В пригородной зоне Рязани –  Карцево, Турлатово, Дядьково, Поляны(40,28%)
4) Вне города: вдоль Федеральной трассы М-5 (17,44%)
5) В районах области – Рыбновский, Михайловский (18,67%)

В основном, предложение формируется  за счет ближайшего пригорода Рязани (40,28%) и районов Рязанской области (18,67%). Следует отметить, что наиболее перспективные участки сконцентрированы вдоль федеральных трасс – М5 и М3. Их в общей структуре представлено порядка 17,44%. В промышленных узлах города Рязани сконцентрировано порядка 16,56% от общего объема предложения.  Непосредственно на сам город приходится незначительная часть объема  - не более 6,94% емкости предложения.

Площадь участков:
 

По отношению к размерам земельные участки можно разделить на 3 категории:
1 категория -  от 0,5 до 2 га
2 категория -  от 2 до 10 га
3 категория -  свыше  10 га

Специфика структуры предложения заключается в том, что в настоящий момент основу объема  предложения по количеству представленных объектов составляют участки средние по площади– от 2 до 5 Га, а также крупномасштабные участки площадью свыше 10 Га (53,24% и 37,08%   соответственно от общего объема предложения).

 

В то время  как категория небольших участков  - от 0,5 до 2 Га является наименее представленной в структуре предложения по объему  - менее 9,68%.

 

Таким образом, на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается ярко выраженный дисбаланс предложения  - избыток  крупных и средних по площади объектов и нехватка небольших земельных участков.
 

Цена предложения:
 

Условия на приобретение подобного рода участков в Рязанском регионе - от 500 000 рублей за 1 га  до 3 000 000 -  4 000 000 за 1 га.

 

Цена зависит в первую очередь от степени близости сетей к приобретаемому земельному участку, от площади земельного участка, от необходимости перевода земельного участка в категорию земель промышленного назначения, если такая потребность имеет место быть.

 

Зависимость цены от площади земельного участка можно проследить следующим образом:
На участки площадью 0,5 – 2 га цена составляет в среднем 3 млн.руб. за га.
На участки от 2 до 10 га -  средняя цена варьируется в диапазоне 2,8 – 4 млн. руб. за га.
Свыше 10 га – от 2,5 млн. руб. за га.

 

Следует учитывать тот факт, что в современных условиях рыночная цена на данную категорию земель, зачастую, на порядок ниже их кадастровой стоимости, которая в Рязани в данный момент является  завышенной.

 

Как правило, сам процесс сделки на приобретение подобного рода участков является весьма длительным и подразумевает ряд этапов, в процессе которых производятся необходимые приготовления для подготовки участка к продаже. То есть, если существует необходимость – участок переводится в соответствующую категорию, решаются вопросы технического характера с подведением сетей. В среднем, срок необходимых приготовлений составляет от 6 до 12 месяцев, причём определяющим фактором, влияющим на длительность сделки, является объект, который планируется построить на данном участке, иначе говоря, есть ли у будущего владельца участка готовый проект или его будут готовить «с нуля».

Спрос, критерии востребованности
 

По мнению экспертов, в данный момент наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие участки от 0,5 до 2 Га, расположенные вдоль федеральных трасс. Не менее востребованными являются земельные участки, расположенные на территории завода «ЗИЛ» и в районе посёлка Карцево.

 

Немаловажным преимуществом является наличие на данных участках подведенных коммуникаций. Особый интерес вызывают земельные участки с наличием ж/д ветки.

 

Инвестиционная привлекательность Рязанской области: реализация индустриальных площадок

 

Нельзя не отметить, что в рамках проекта Минэкономразвития по созданию территории особой экономической зоны, Рязанская область  может стать четвертой  ОЭЗ  промышленно-производственного типа, представленной на территории РФ (на данный момент действуют 3 ОЭЗ – в Татарстане, Липецке, в Самарской области). Проект создания в Рязанской области особой экономической зоны уже подготовлен Минэкономразвития РФ  и находится на стадии рассмотрения.

 

Предполагаемые затраты на строительство инфраструктуры зоны составят 6,2 миллиарда рублей и будут осуществляться за счет регионального бюджета и внебюджетных источников. Дополнительных расходов из федерального бюджета на зону не потребуется.

 

На недавно проходившем форуме Индустриальные парки России-2011», Рязанская область была представлена наиболее перспективными проектами по разработке промышленных площадок. На данный момент основные ставки делаются на следующие проекты:

 
1) Индустриальный парк (земельный участок 289 Га) в г. Новомичуринске.
2) Индустриальный парк «Рыбное» (земельный участок 138 Га в г. Рыбное)
3) Индустриальный парк «Турлатово» (земельный участок 40 Га в Турлатово)

 

Особый акцент был сделан на проект в Новомичуринске, специализация которого будет тесно связана со следующими видами деятельности – машиностроение, электроника, металлургия, автомобильная промышленность. По данным Минэкономразвития, объем инвестиций резидентов ОЭЗ промышленно-производственного типа в Пронском районе Рязанской области может составить более 70 миллиардов рублей, что обеспечит к 2014 году рост производства промышленной продукции в области на 40 миллиардов рублей.

Тенденции
 

Для рынка земельных участков промышленного назначения характерны несколько отличительных черт.

 

Во-первых, на  данный момент на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается дисбаланс структуры предложения – переизбыток крупных и средних по площади участков и недостаток небольших участков площадью 0,5-2 га. Поэтому собственники во многом стремятся  пересматривать условия продажи своих участков - к большим участкам подводят инженерные сети и продают небольшими площадями. 

 

Во-вторых, специфика современной  ситуации заключается в том, что на земельные участки промышленного назначения установился устойчивый спрос со стороны представителей малого и среднего бизнеса Москвы.

 

Тенденция обусловлена несколькими факторами:

 
Сейчас политика новой мэрии Москвы направлена на то, чтобы промышленные предприятия переводились с территории Москвы, таким образом, происходит своеобразное вытеснение предприятий за черту  города.

 

Выгодное территориальное расположение Рязани, которое обусловлено непосредственной близостью к Москве, является немаловажным фактором, делающим земельные участки промышленного назначения в Рязанской области весьма привлекательными для организации и ведения бизнеса.

 

Устойчивый спрос на подобного  рода участки объясняется  весьма лояльным и демократичным  отношением законодательства Рязанского правительства по организации строительства тех или иных объектов на территории приобретенных земельных участков. Например, тарифы на подключение к электросетям являются приемлемыми по сравнению с аналогичными показателями в других областях (для сравнения - во Владимирской области подобный тариф составляет – 20 000 рублей за Квт, в Рязанской – 10 000 рублей за Квт).

 

Источник: Индикаторы рынка недвижимости