В статье «Инвестиционная привлекательность Европы» мы разобрали несколько аспектов привлекательности коммерческой недвижимости. Дополним еще несколькими и рассмотрим существующие и вероятные риски инвестирования в зарубежную недвижимость.

 

Получение гражданства и ВНЖ

 

Кроме целей получения дохода, коммерческая недвижимость может служить также для упрощения миграции ее владельца в другую страну. Например, в Германии, в законе об иностранных инвесторах, предусматривается, что для получения вида на жительства (ВНЖ) на 3 года, инвестору нужно вложить в местную экономику от 1 миллиона евро и создать 10 рабочих мест. Если в течение 180 дней с момента получения ВНЖ бизнес становится прибыльным, то человек может подавать документы уже на получение гражданства.

 

Кредитование и лизинг

 

Сегодня российским инвесторам мы чаще рекомендуем направлять инвестиции в сферу отельного бизнеса. В среднем можно выгодно вложить около 550 тыс. евро, причем половину можно взять в кредит там же, так как немецкие банки без проблем дают кредит, если залогом является рабочая недвижимость. Но бывает еще более выгодно. Например, были прецеденты, когда работающие объекты в Венеции приобретались по 100%-му лизингу.

 

Один отель, расположенный рядом с площадью Святого Марка, где количество туристов в течении года бывает более 12 миллионов, нам с клиентом удалось приобрести по лизинговой программе. Это очень выгодно, потому что лизинговые платежи подпадают еще и на статью будущих расходов, что снижает налоги.

 

Но надо учитывать, что при этом, лизинг невыгодно прерывать, т.к. землю тоже получают в лизинг на 20 лет. И за эти 20 лет не потребуется проводить никаких выплат местным властям, включая налоги. Все выплаты списываются на расходы, в том числе и кредитные выплаты. Это многим нравится, так как позволяет, к тому же, легко получить вид на жительство.

 

«Дью дилидженс»и риски инвестирования

 

Наличие возможности получения кредита и его правильное погашение – это дополнительное преимущество. Плюс к этому обеспечивается чистота сделки, потому что, когда банк дает свои деньги, то он обязательно проводит «дью дилидженс» (DueDiligence), которое предусматривает обязательное проведение аудиторской и юридической проверок, чтобы гарантировать, что объект не в залоге, по отношению к нему не имеется юридических споров, не имеется спорных вопросов по наследованию объекта. «Дью дилидженс» как процесс формирования объективного представления об объекте инвестирования, обязательно рекомендуемая нами процедура для российского инвестора, защищающая его от возможных потерь с недобросовестными продавцами.

 

Но даннаяуслуга очень дорогая – она может стоить от 50 до 100 тыс. евро, а все проверки могут занять полгода, в случае, если человек сам оплачивает все экспертизы. Для европейских банков «дью дилидженс» обязателен. Крупные же банки производят экспертизы за свой счет и в короткие сроки. Юристы и аудиторы банка, прежде чем дать кредит, автоматически осуществляют проверку чистоты объекта.

 

«Дью дилидженс» практикуют такие банки как Deutsche Bank или Swiss-кредит. Поэтому, когда человек совершает покупку, обладая кредитом от Deutsche Bank или Swiss-кредит, он может чувствовать себя, как за каменной стеной - у него имеется 100% гарантия, что объект чист, что все оформлено у государственного нотариуса по всем правилам. Это позволяет избежать вероятного мошенничества.

 

В Европе, как и во многих других странах, имеется немало проблем с мошенническими схемами. В других странах таких как в Китае, Болгарии, ОАЭ и т. д. мы фиксировали случаи, когда дольщиков из России обманывали. К примеру, частенько ранее было примерно так: российский девелопер присоединяется к проекту, неважно частное лицо или крупная строительная компания, инвестирует деньги, а позже оказывается, что проект «дутый», и инвестор оказывается без вложенных средств. Поэтому риски инвестирования в зарубежную недвижимость бывают, и не меньшие, чем на родине.

 

Повышают риски схемы инвестирования через брокера. Многие еще недавно проводили все операции через брокера. Через него заключался контракт, и перечислялись деньги. Оказывается и сегодня до сих пор существуют клиенты, которые оформляют финансовую и юридическую часть сделки через брокера, а не напрямую, с продавцом. Это усиливает риски инвестирования.

 

Когда же сделка купли-продажи осуществляется напрямую с продавцом объекта, один из наиболее важных факторов безопасности заключается в том, что такая сделка оформляется у государственного нотариуса. Он проверяет объект в кадастре, его юридическую чистоту. Кроме этого, в таком случае нужно обязательно подключать юриста, который будет заниматься «дью дилидженс». В таком вопросе экономить нельзя.

 

Приведу пример. Как-то оформляли замок 15-16 века в Европе. Было сложно учесть интересы всех наследников. Было очень запутанное генеалогическое дерево. А это один из важных факторов, повышающих риски. Для того, чтобы соблюсти все процедуры, надо было запрашивать архивы. На это все ушло полгода, настолько был сложен вопрос. Без подключения квалифицированных юристов даже в эти сроки не уложились бы. Поэтому недопустимо экономить на юристах, проводящих «дью дилидженс», даже когда сделка оформляется напрямую покупатель-продавец у государственного нотариуса. Уже это дает 80% уверенности в успешном завершении сделки.

 

Первичная недвижимость в Европе — отсутствие рисков инвестирования

 

Мы рассмотрели вопросы, связанные с инвестированием в рабочие объекты. т. е. имеющие свою историю и составляющие вторичный рынок коммерческой недвижимости. В сфере продажи первичной недвижимости в Европе рисков почти нет, т.к. по устоявшимся правилам инвестор поэтапно вносит средства. Но также важно следить, чтобы нотариус был именно государственный.

 

Этапы вложения примерно такие: сначала 5%, потом 10%. Выроют котлован – еще 10%. Исполнение контракта сразу идет через нотариуса и деньги на строительство на всех этапах проходят через нотариальную контору. Нотариус проверяет, вырыт ли котлован. Девелопер присылает счет застройщику на следующие 10%, нотариус проверяет соответствие условиям сделки. После этого деньги инвестора зачисляются на счет нотариуса, он разблокирует его и переводит деньги застройщику. На любом этапе можно забрать деньги, без каких-либо штрафов или неустоек. На все эти операции обычно уходит 1,5-2 года. Риски – минимальны.

 

Главный риск — неграмотность и жадность

 

Часто проходимцы предлагают неграмотному и жадному клиенту, продать ему недвижимость не за тысячу евро за метр, а, условно говоря, за 500.Но ставят условие, чтобы он платил через них, уверяя, что у них там есть связи и нужно составить фиктивный контракт. Обычно, из-за такой жадности люди и оказываются обманутыми.

 

Аренда, содержание и налоги

 

В России только в последнее время законодательство стало относительно приводиться в порядок. А в Европе, к тому же, все еще и страхуется; при сдаче в аренду все фотографируется, заключается договор с управляющими компаниями, которые будут сдавать в аренду данный объект. Поэтому, если что-то и случится – страховая компания сама разыщет недобросовестных посредников и все будет восстановлено за их счет. Поэтому рисков при покупке через государственного нотариуса нет.

 

Во что обходится содержание недвижимости? В Европе сейчас даже арендные и коммунальные платежи дешевле, чем в России.На Лазурном берегу коммунальные платежи за маленькую квартиру составляют всего 200 евро в год. Однако, во Франции и некоторых других странах есть налог на наследство и на имущество. Начисляется он от 750 тыс. евро во Франции и не менее миллиона евро в других странах. Только в Швейцарии и Австрии его нет. Поэтому, если человек хочет купить дорогую виллу в Европе за 15 млн. евро, то нужно разбираться - возможны начисления приличных налогов на имущество.

 

 

Статью подготовил Отдел аналитики и экспертных оценок портала Зем.Ру (www.zem.ru)