Неоцененная земля России

В сфере кадастровой оценки земель населенных пунктов не прекращаются споры. Системные нарушения методики оценки, несогласованность действий органов власти, отсутствие профессионалов-оценщиков – вот только несколько причин низкого качества государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

 

В целях совершенствования практики кадастровой оценки земель населенных пунктов в июле 2010 года был принят Федеральный закон № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он детально регулирует процедуру организации работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также досудебный порядок урегулирования споров. По нему полномочия по проверке правильности определения кадастровой стоимости переданы от Росреестра саморегулируемым организациям оценщиков.

 

Кроме того, приняты федеральные стандарты оценки. Это стандарт № 4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, а также № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328.

 

Однако достаточна ли нормативная база для качественного определения кадастровой стоимости как налоговой базы по земельному налогу, а в недалеком будущем и налогу на недвижимость?

 

В текущем году в Омской области осуществляются работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на основе закона № 167-ФЗ. По данным управления Росреестра по Омской области, около 15 тыс. земельных участков не вошло в перечень объектов оценки в связи с неполнотой сведений о них в государственном кадастре недвижимости. Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, в дефектную ведомость включаются земельные участки при отсутствии у них отдельных учетных характеристик, необходимых для использования при расчете кадастровой стоимости.

 

В результате исчезает возможность установления кадастровой стоимости этих участков, что влечет за собой ограничение базы для исчисления платы за землю. Это отражается на объеме налоговых поступлений в местные бюджеты, на собираемости арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

 

Отсутствие кадастровой стоимости создает также препятствия для развития института частной земельной собственности, делает невозможным приобретение такого земельного участка в собственность, поскольку выкупная цена земли рассчитывается с учетом кадастровой оценки.

 

Вопрос это серьезный, требующий незамедлительного решения. По инициативе Омской торгово-промышленной палаты данная проблема была поднята для обсуждения, а Комитетом по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты РФ в адрес Минэкономразвития было направлено соответствующее обращение.

 

Официальная позиция Минэкономразвития по данному вопросу сводится к следующему. Действующей редакцией методических указаний установлен порядок определения кадастровой стоимости в следующих случаях:

 

– образование нового земельного участка;

– изменение площади земельного участка при упорядочении его границы;

– изменение вида разрешенного использования земельного участка;

– перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;

– выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи.

 

Следует отметить, что случай определения кадастровой стоимости земельных участков, не включенных в состав перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в связи с неполнотой сведений о них, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, не подпадает ни под один из указанных выше случаев.

 

Вместе с тем Минэкономразвития России подготовлен проект приказа, которым планируется внесение изменений в Методические указания, утвержденные приказом № 222, что позволит определить кадастровую стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня и не попавших в указанный перечень, в порядке, предусмотренном пунктами 2.1.1–2.1.16 Методических указаний, утвержденных приказом № 222, в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или ранее учтенных земельных участков.

 

Принятие указанных выше изменений необходимо осуществить скорейшим образом, поскольку в ряде регионов России, включая Омскую область, работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки на основе нового закона уже проводятся.

Вместе с тем принятие указанного Минэкономразвития приказа и устранение пробела в правовом регулировании в полной мере проблему не решит.

 

В случае недостаточности сведений государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка и невключения такого земельного участка в перечень объектов оценки определение его кадастровой стоимости на основе приказа № 222 также будет невозможно. Ведь установление кадастровой стоимости на основе средних удельных показателей кадастровой стоимости, полученных в результате государственной кадастровой оценки, также осуществляется в зависимости от вида разрешенного использования согласно пункту 2.1.3 Методических указаний.

 

Невозможность определения вида разрешенного использования, а также неверное его определение для целей проведения кадастровой оценки при недостаточности сведений в кадастре является одним из основных видов судебных и административных споров в области кадастровой оценки.

Данный вопрос напрямую связан и с вопросом качества ведения государственного кадастра недвижимости. Этой теме уже неоднократно уделялось внимание.

 

Так, в резолюции круглого стола «Развитие ситуации в сфере земельно-имущественных платежей в сфере земельно-имущественных платежей в связи с принятием Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ» указывалось на целесообразность принятия нормативно-правового акта, предусматривающего порядок внесения в государственный кадастр недвижимости отсутствующих и (или) уточняющих сведений, прежде всего сведений о видах разрешенного использования земельных участков. Соответствующую работу необходимо осуществлять в период между проведением актуализации государственной кадастровой оценки для целей получения более качественных ее результатов с обязательным уведомлением правообладателей объектов недвижимости об уточнении характеристик объекта недвижимости, а также, при необходимости, получения от них дополнительных документов, подтверждающих возможность отнесения объектов недвижимости к соответствующему виду разрешенного использования.

 

Однако в настоящее время данный вопрос по-прежнему не нашел необходимой правовой проработки, подтверждением чему является и описанная в настоящей статье ситуация в Омском регионе.

 

Одним из возможных способов решения вопроса об установлении кадастровой стоимости земельных участков, не включенных в перечень объектов оценки в связи с неполнотой сведений о таких объектах недвижимости в государственном кадастре, представляется определение их рыночной стоимости по инициативе и за счет правообладателей на основе статьи 66 Земельного кодекса РФ в действующей редакции.

 

Так, омские пользователи отдельных земельных участков дефектной ведомости выражают готовность самостоятельно заказывать и оплачивать как отчеты о рыночной стоимости, так и экспертизу этих отчетов в СРО для дальнейшего установления кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков в размере рыночной. Это обусловлено желанием как реализовать право на выкуп земельного участка, так и создать условия для привлечения инвестиций, дальнейшей застройки либо модернизации и реконструкции расположенных на земле объектов недвижимости, поскольку именно наличие права собственности на землю дает соответствующие преференции.

 

Отсутствие подзаконных нормативных актов для применения статьи 66 Земельного кодекса, в частности, для дефектных земельных участков, в отношении которых нельзя определить вид разрешенного использования на основе данных государственного кадастра недвижимости, а, следовательно, установить их кадастровую стоимость по  результатам массовой оценки, может привести к полному отсутствию их экономических характеристик.

 

Однако указанная выше проблема носит более комплексный характер. В настоящее время установленный действующим законодательством принцип недопустимости значительного расхождения кадастровой и рыночной стоимости нашел реализацию исключительно во включении статьи 24.19 в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве способа оспаривания и корректировки государственной кадастровой оценки. То есть установленную государством кадастровую стоимость можно оспорить при значительном превышении ее показателей индивидуальной рыночной оценки.

Но охватывает ли такое оспаривание весь объем полномочий землепользователя, установленный статьей 66 Земельного кодекса РФ? Представляется, что нет.

 

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, то есть рыночная оценка должна стать кадастровой по желанию землепользователя в любое время, а не только в рамках оспаривания результатов ГКО, определенных на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ № 167-ФЗ).

 

Правильность такого толкования статьи 66 ЗК РФ подтверждена и официальной правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11.

 

По смыслу ст. 66 ЗК РФ инициатором установления кадастровой стоимости в размере рыночной выступает правообладатель земельного участка. Отсутствие в настоящее время четкого правового регулирования порядка установления кадастровой стоимости в размере рыночной в целях реализации п. 3 ст. 66 ЗК РФ в административном порядке не может являться препятствием для защиты соответствующих прав при обращении в суд, поскольку п. 3 ст. 66 ЗК РФ является нормой прямого действия.

 

Отсутствие правового регулирования восполнено в анализируемом судебном акте применением закона по аналогии, что прямо предусмотрено п. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой «в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативно-правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативно-правовых актов (аналогия права). Высшим Арбитражным судом РФ к спорным правоотношениям применены по аналогии нормы Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ № 167-ФЗ)».

 

В указанном судебном акте четко прослеживается реализация правоприменителем общей воли законодателя о недопустимости значительного превышения кадастровой стоимости над рыночной, а также даются четкие рекомендации о необходимости соблюдения существенных условий, необходимых для правильного рассмотрения аналогичных судебных споров, – исковое производство, доказательство обоснованности и достоверности рыночной оценки (наличие экспертизы СРО, сравнение с аналогами, использованными в отчете об определении кадастровой стоимости в рамках ГКО, судебная экспертиза отчета о рыночной оценке) и т. д.

 

Своевременное принятие соответствующих нормативных актов в сфере государственной кадастровой оценки, в том числе в целях реализации заявительного принципа установления кадастровой стоимости в размере рыночной, принесет очевидную пользу, поскольку подобного рода вопросы должны находить свое разрешение в административном, а не в судебном порядке. Тем более что в большинстве случаев наличие пробелов в законодательном регулировании кадастровых процедур напрямую связано с решением государственных задач, связанных с созданием нормального инвестиционного климата в регионах, развитием промышленности, предпринимательства, рынка частной собственности и пополнения бюджетов.

 

Источник: ТПП-Информ