Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области продолжает разговор на тему, касающуюся изменений кадастровой стоимости земельных участков.
Управление Росреестра по Челябинской области неоднократно давало разъяснения о результатах проведения кадастровой оценки земельных участков, в том числе и через средства массовой информации. Однако эта тема, касающаяся очень многих собственников земли, по-прежнему интересна, вызывает много вопросов, а для кого-то является очень «больной» в силу значительного увеличения имущественного налога.
Как сообщает
пресс-служба филиала Федеральной кадастровой палаты по Челябинской области, к сожалению, в ряде публикаций на эту тему, продолжающих иметь место (к примеру, в газете «Метро» от 26 ноября 2012 года), допускаются неточности, которые дезинформируют людей и не помогают им правильно определиться в своих дальнейших действиях. Попробуем еще раз вместе разобраться в этой проблеме.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, также для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что в конечном итоге становится источником наполнения местных бюджетов.
Сразу скажем, что Управление Росреестра по Челябинской области в соответствии с действующим законодательством непосредственным исполнителем работ по кадастровой оценке земельных участков не являлось. В его функции входила только организация в ходе этой работы тесного взаимодействия оценщиков с представителями региональной власти и органов местного самоуправления.
Оценщики – это предприятия и организации, которые, выиграв открытый конкурс, выполняли данный заказ Росреестра, применяя утвержденные методики. Если говорить о процессе взаимодействия, то он заключался в следующем: муниципалитеты вносили необходимые коррективы и замечания в представляемые исполнителем предварительные результаты оценки земель своих территорий, после чего согласовывала итоги. Проводился еще ряд установленных законодательством процедур и только затем результаты оценки земель были утверждены Постановлением Правительства Челябинской области.
Напомним, что в связи с очень большим количеством объектов недвижимости, по которым предстояло установить кадастровую стоимость, используется метод массовой оценки, а не индивидуальный (требующий больших затрат). По этой методике в качестве ценообразующих факторов берутся крупные, типичные и постоянные признаки, характерные для группы объектов (например, вид разрешенного использования), и игнорируются более мелкие и редко встречающиеся (например, расстояние от свалки промышленных отходов, соседство с вредным производством и т.д.).
Кроме того, основным методическим принципом государственной кадастровой оценки земель является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками (рыночная информация) с ценообразующими факторами, то есть кадастровая стоимость напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке объектов недвижимости.
Однако рыночная стоимость объекта методом массовой оценки определяется неточно, приблизительно, в связи с чем при установлении кадастровой стоимости допускается статистическая погрешность либо она устанавливается в размере, равном рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта, если превышает допустимый уровень погрешности.
Когда приводят примеры, говорящие об увеличении кадастровой стоимости земельного участка в сотни раз, зачастую забывают сказать, что прежде стоимость квадратного метра этих земель оценивалась несколькими копейками. Поэтому даже такое многократное увеличение в сравнении с рыночной стоимостью в итоге не привело к астрономическим и нереальным показателям. Ведь владелец участка, прежняя кадастровая стоимость которого исчислялась несколькими сотнями рублей, не станет его предлагать на сегодняшнем рынке недвижимости за столь маленькую сумму.
Другое дело, если вновь установленная кадастровая стоимость значительно превысила рыночную. Что может предпринять собственник в таких случаях? Приведем цитату из статьи, опубликованной в упомянутой выше газете «Метро»: «После безуспешных обращений в Управление Росреестра по Челябинской области собственник земельных участков был вынужден обратиться в суд…».
Еще раз разъясняем: обращение в Управление Росреестра желаемый результат по снижению кадастровой стоимости не может дать по той причине, что таким правом Управление не наделено. Его сотрудники могут только оказать консультационную помощь правообладателю в решении данной проблемы. А вот обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, является законным правом землевладельца.
Однако перед этим нелишним будет узнать реальную ситуацию со своим земельным участком, и учесть многие факторы, как например, что кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и, возможно, вскоре состоится следующая. Кроме того, не стоит забывать, что размер налога зависит не только от кадастровой стоимости земельного участка, но и от налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления.
Именно ее размер в процентном отношении к кадастровой стоимости способен увеличить или уменьшить, причем в разы, земельный налог. Поэтому в целях его снижения или предоставления льгот по его уплате необходимо обращаться в администрацию муниципального образования по месту расположения земельного участка.
Сведения о кадастровой стоимости конкретного земельного участка можно получить путем обращения с запросом в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области. Такая информация предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней. Кроме того, указанную информацию можно найти самостоятельно с помощью публичной кадастровой карты через портал Росреестра.
В разделе главного меню «Кадастровый учет» (подраздел «Кадастровая оценка земель и земельный налог») сайта Управления
(www.to74.rosreestr.ru) имеется большой блок информации по данной теме, в том числе подборка ответов на многие вопросы, касающиеся кадастровой оценки земельных участков.