Девелоперы и чиновники, курирующие рынок строительства, могут в среднесрочной перспективе не дождаться рекордного ввода жилья, как это было четыре года назад. С будущего года объем сдачи в эксплуатацию новостроек сократится, поскольку в предыдущие периоды застройщики не спешили получать разрешения на новые проекты, полагают в Сбербанке. Девелоперы говорят, что взяли паузу из-за реформы отрасли, обязавшей привлекать средства дольщиков через эскроу-счета. Сложившаяся ситуация может негативно сказаться и на банках: как считают в Минстрое, через пару лет им придется смириться со снижением объемов выдачи ипотеки.
С 2020 года следует ожидать снижения ввода жилья в России. Такой прогноз содержится в презентации старшего вице-президента Сбербанка Владимира Ситнова, представленной журналистам, участвовавшим 21 октября в проходившей в Санкт-Петербурге конференции по развитию жилищного строительства. Прогноз сделан на основе полученных девелоперами документов на новое строительство. В 2014 году у них были разрешения на строительство 76,4 млн кв. м жилья по всей России. Соответственно, в числе прочего, этот фактор привел к рекорду 2015 года, когда было сдано около 75 млн кв. м. В 2017 году разрешений было получено уже на 34,4 млн кв. м (на Москву пришлось 4,9 млн кв. м), в 2018 году — на 48,9 млн кв. м, из них 9,8 млн кв. м — объем строительства столичных девелоперов. «По нашим оценкам,— комментирует Владимир Ситнов,— в Москве "запас" разрешительной документации будет исчерпан к середине 2021 года. Это самый лучший показатель по стране».
Он соглашается, что через два-три года возможно снижение этого показателя. Между тем потенциальный спрос на новое жилье у россиян остается высоким, отмечается в презентации господина Ситнова: свои жилищные условия хотят улучшить 64% населения, но в следующие два года это могут сделать всего лишь 16%.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая объясняет сокращение количества полученных разрешений на новое строительство тем, что девелоперы взяли паузу для изучения перспектив работы в условия реформы отрасли. С 1 июля 2019 года застройщики жилья обязаны привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Сокращение количества полученных разрешений может привести на горизонте двух-пяти лет к сжатию некоторых региональных рынков, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. «Наименее интересные с точки зрения девелопмента регионы могут остаться фактически без новостроек,— добавляет госпожа Литинецкая.— Это произойдет, если местные застройщики не справятся с новыми правилами, а крупные девелоперы не будут заинтересованы в развитии бизнеса в депрессивных регионах». С этим не согласен директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов, считающий происходящее сейчас в отрасли «циклическим микроколебанием, вызванным локальными событиями».
На конференции Сбербанка глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил, что через два-три года следует ожидать снижения объемов выдачи ипотечных кредитов. Руководитель направления Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев не согласен с этим прогнозом: по его мнению, в ближайшие два-три года, напротив, ожидается рост объемов выдачи ипотечных кредитов. «В 2020 году прирост может составить 25% по сравнению с 2019 годом, а в 2021 году — примерно на 20%»,— говорит эксперт. По его словам, в числе основных факторов, которые повлияют на рост выдачи, сокращение ставок на фоне снижения инфляции, которая в следующем году может упасть ниже 4%. В последние годы банки заявляют о рекордах на рынке ипотеки: так, в 2018 году было выдано таких кредитов на 3 трлн руб.— это в 1,5 раза больше, чем в 2017 году, и в два раза выше, чем в 2016 году.
«Сейчас наблюдается сокращение ставок по ипотеке до уровня лета 2018 года, когда были побиты исторические рекорды по количеству и объему выданных кредитов,— говорит Кирилл Игнахин.— Но это вряд ли приведет к увеличению запросов на займы, так как цены на жилье растут, а доходы продолжают сокращаться». Еще один негативный фактор — небольшой уровень накоплений граждан, считает гендиректор РАСК Николай Алексеенко: «Если в 2010 году средняя семья могла откладывать около 15% от заработной платы, то сейчас не более 8%». Если раньше семья могла накопить первоначальный взнос по ипотеке за четыре года, добавляет эксперт, то сейчас потребуется более пяти лет.
Источник : Коммерсант