Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков
Создавая лучшее, объединяем вместе!
Электронная
приемная
Вход в личный кабинет оценщика
Карта сайта
Кадастровая
карта

Оценка зданий-памятников

09.06.2009
 
Статья опубликована в I Федеральном справочнике «Оценочная деятельность в Российской Федерации» (2008 год)
 
 
С. В. Грибовский, д.э.н., профессор, Первый вице-президент СРО «СМАОc», член Экспертно-консультативного Совета при Минэкономразвития, заместитель генерального директора ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», г. Санкт-Петербург;
Ю.Ю. Лахин, генеральный директор ООО «Иола», г. Санкт-Петербург
 
Cохранение культурного и архитектурного наследия является одной из важнейших задач, стоящих в настоящее время перед цивилизованным обществом. При этом в большинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение данной проблемы невозможно без участия государства как крупнейшего собственника объектов недвижимости данной категории.
В Российской Федерации памятники культурного наследия находятся под государственной охраной и подлежат государственному контролю над их сохранением и использованием. Отношения, возникающие в области сохранения и использования объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон).
В соответствии со ст.3 Закона к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
В зависимости от особого значения для истории и культуры Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования ст. 4 Закона определяются соответственно следующие категории историко-культурного значения объектов культурного наследия:
§ объекты культурного наследия федерального значения;
§ объекты культурного наследия регионального значения;
§ объекты культурного наследия местного (муниципального) значения.
В соответствии со ст.3 Закона к памятникам относятся:
§ отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений);
§ мемориальные квартиры;
§ произведения монументального искусства;
§ объекты науки и техники, включая военные;
§ мавзолеи, отдельные захоронения;
§ частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.
Примечание: необходимо отметить, что для целей настоящей статьи описание методологических особенностей оценки объектов культурного наследия рассматриваются исключительно здания-памятники всех категорий историко-культурного значения, которые могут быть отчуждены из государственной собственности или переданы в долгосрочную аренду, обладают способностью генерировать доходные потоки, и, соответственно, могут являться объектами инвестиций.
Последние несколько лет в Правительстве и Государственной Думе Российской Федерации активно обсуждается проблема состояния объектов культурного наследия в нашей стране: высокая степень физического износа, ветхое и аварийное состояние значительного количества зданий и т.д. По статистике, каждый год страна теряет более 100 объектов национального достояния. Объём инвестиций, необходимых в настоящее время для восстановления памятников, оценивается в среднем на уровне 1 000 долларов США на 1 кв. м., т.е. в целом по России, на территории которой расположено около 180 000 памятников общей площадью около 300 млн.кв.м, требуется около 300 миллиардов долларов США.
Мировой опыт показывает, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Даже во времена СССР на их содержание выделялось в 10-20 раз меньше средств, чем требовалось.
Наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:
§         приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия;
§         уже действующая процедура передачи объектов на инвестиционных условиях (в том числе в долгосрочную аренду или, например, в доверительное управление, которое все чаще рассматривается как наиболее адекватная «переходная» форма для решения множества вопросов, связанных с приватизацией).
К сведению: В Италии, стране с самым большим в мире количеством памятников, запрещена их приватизация, поэтому исторические здания сдаются в аренду или передаются в управление. В последнем случае государство финансирует работы по их поддержанию и восстановлению, а управляющая компания обеспечивает доступ к объекту, организует и проводит экскурсии, выставки и т.п. Во Франции же, наоборот, большинство памятников приватизировано, при этом, например, замки доступны для осмотра туристами и всеми желающими: семья владельца занимает часть здания, остальная часть здания открыта для посетителей.
В разное время в Российской Федерации предпринимались действия по введению процедуры приватизации памятников, однако полноценной процедуры нет до сих пор. Так, например, Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», принятый в 2002 году, разрешил частным лицам и компаниям приобретать в собственность памятники истории и культуры, однако тогда же был принят и закон «Об объектах культурного наследия», фактически наложивший вето на приватизацию памятников. Несмотря на это, работа над законодательством велась постоянно, поскольку нехватка государственных средств для сохранения памтяников становилась все более очевидной. В одном из своих выступлений Председатель Комитета Государственной Думы Российской Федерации по собственности В.С. Плескачевский сказал: «Не существует государств в мире, которые бы использовали только бюджетные средства для сохранения памятников. Мы должны найти строгие механизмы сохранения памятников и соблюдения национальных интересов в условиях их полноценного экономического использования». По его словам, «приватизация памятников - не самоцель, а механизм вовлечения внебюджетных средств в проблему сохранности памятников как объектов национально-культурного наследия».
Качественно новым этапом в развитии законодательных механизмов приватизации памятников стал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» от 26.12.2006г. № 258-ФЗ, согласно которому с 01.01.2008г. разрешена приватизация памятников культурного наследия. 
В соответствии с пунктом 4 (вступил в силу с 01.01.2008 года) статьи 18 Федерального закона от 26.12.2006г. № 258-ФЗ, Российская Федерация передает органам государственной власти субъекта Российской Федерации осуществление следующих полномочий в отношении объектов культурного наследия (за исключением отдельных объектов культурного наследия, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации):
1)      сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности;
2)      государственная охрана объектов культурного наследия федерального значения в соответствии со статьей 33 Федерального закона от 26.12.2006г. № 258-ФЗ, за исключением:
§   формирования и ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
§   организации и проведения государственной историко-культурной экспертизы в части, необходимой для исполнения полномочий федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия;
§   согласования проектов зон охраны объектов культурного наследия федерального значения и градостроительных регламентов, устанавливаемых в границах территорий объектов культурного наследия федерального значения и границах зон их охраны.
Таким образом, положениями Федерального закона от 26.12.2006г. № 258-ФЗ субъекты Российской Федерации наделены полномочиями по передаче зданий-памятников в частные руки, и в настоящее время в субъектах ведется работа по формированию регламентов и процедур приватизации, а также составляются и согласовываются перечни памятников, передаваемых Российской Федерацией субъектам. Наиболее вероятным сценарием государственной политики в отношении приватизации памятников может стать сохранение за государством только памятников, необходимых для исполнения государственных функций, все остальные могут быть переданы в управление субъектам Российской Федерации с тем, чтобы они в дальнейшем были приватизированы институциональными и частными инвесторами с соответствующими обременениями и ограничениями.
Однозначным условием приватизации должно стать заключение новым собственником Охранного обязательства, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом.
Однако даже несмотря на обременения и ограничения в использовании, здания-памятники представляют колоссальный интерес в качестве объектов инвестирования, и наиболее существенным этапом приватизации является объективное определение (оценка) стоимости, по которой здание-памятник может быть отчуждено. Очевидно, что стоимость памятника должна быть посчитана с учетом всех обременений и ограничений в его использовании, но при этом не должна ущемлять ни интересы государства, ни интересы инвестора, готового вложить средства в сохранение и приумножение культурного наследия страны.  
 По мнению авторов, приватизация зданий-памятников наряду с различными формами передачи данной категории объектов недвижимости на инвестиционных условиях (передача в долгосрочную аренду, в доверительное управление и др., далее также – инвестиционные условия) – это оптимальная возможность для государства сохранить и воссоздать культурно-историческое наследие и при этом пополнить бюджет (точнее - бюджеты всех уровней, но прежде всего – федеральный) за счет:
§ выплачиваемой инвестором рыночной стоимости здания при его приватизации, или оплаты частным инвестором рыночной стоимости права на реализацию проекта реконструкции, реставрации или воссоздания здания-памятника, оплаты за получение права доверительного управления;
§ налоговых поступлений,
а также, что не менее важно, оставить за собой право постоянного контроля за использованием зданий.
Не вызывает также сомнений то, что в обоих случаях (приватизация и передача на инвестиционных условиях) справедливо идет речь о рыночной стоимости. В то же самое время, по мнению авторов, корректное определение рыночной стоимости с учетом всех особенностей, характерных для данного типа объектов недвижимости, представляется фундаментальной задачей, возникающей при реализации указанных процедур.
По мнению авторов, в настоящее время уровень развития оценочной науки в нашей стране позволяет сформулировать исчерпывающий перечень особенностей оценки зданий-памятников. Ниже приведено краткое описание этих особенностей.
В силу ограничений, установленных государственными органами контроля и охраны, здания, представляющие истори­ческую (историко-культурную) ценность в большинстве случаев относятся к числу объектов недвижимости, используемых неоптимальным образом (с инвестиционной точки зрения).
Наиболее ярким примером влияния сервитута на стоимость объекта недвижимости являются охранные обязательства, накладываемые государственными органами на здания-памятники как на объекты культурного наследия.
К сведению: Охранное обязательство, охранный договор, охранно-арендный договор - специальный документ, обязывающий, пользователя, владельца, собственника, арендатора выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния объекта культурного наследия, а также ограничивающий имущественные права владельца, арендатора в отдельных вопросах эксплуатации, использования, распоряжения и владения.
Так, наиболее типичными ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются:
§ запрет на снос существующего здания;
§ запрет на изменение объемно-планировочных параметров здания;
§ полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания;
§ обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке;
§ обеспечение доступа сотрудников государственного контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы;
§ уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством РФ за нарушение Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ;
§ в случае причинения вреда объекту культурного наследия – обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;
§ получение арендатором/инвестором/собственником Охранного обязательства, регламентирующего его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации здания-памятника.
Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего, физического и функционального), характерная для исторических зданий.
В частности, высокая степень функционального износа обусловлена такими типичными факторами, как, например:
§ несоответствием планировки помещений современным требованиям (например, современным стандартам организации пространства в офисных помещениях);
§ т.н. «сверхулучшениями», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (стены, парадные лестницы, колонны и др.), высокие потолки, просторные холлы,
и другими.
Эти факторы влияют на риски инвестирования денежных средств в приобретение в собственность или в аренду таких объектов, и тем самым в значительной степени снижают их стоимость. 
Следующая особенность - высокие риски инвестиций, обусловленные наличием жестких требований по сохранению внешнего облика, фасадов, интерьеров, использованию технологий и т.д., сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника, необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований с привлечением высококлассных специалистов и др.
Неоднозначная процедура оценки земельного участка как условно свободного (при проведении анализа наиболее эффективного использования, или, например, в рамках затратного подхода), также является отличительной особенностью оценки памятников:
§ с одной стороны, земельный участок «не виноват» в том, что на нём расположено здание-памятник и с этой точки зрения анализ участка как незастроенного должен проводиться без учета ограничений и обременений, установленных в отношении здания, поскольку ценность объекта недвижимости в значительной степени определяется его местоположением;
§ с другой стороны, зачастую в отношении непосредственно земельного участка также устанавливаются градостроительные или иные ограничения (которые могут быть отличными от ограничений, установленных в отношении здания).
Вышеизложенное, по мнению авторов, говорит о том, что имеет место некоторая юридическая неопределенность в отношении того, насколько справедливо распространение существующих ограничений, обусловленных охранным статусом памятника (территории памятника) при оценке земельного участка как условно свободного.
Наконец, при проведении оценки объектов культурного наследия необходимо учитывать ценообразующий и при этом в значительной степени субъективный фактор «престижности» (престижности владения, пользования, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например, при размещении в историческом особняке представительства компании или при покупке «исторической» квартиры с роскошными интерьерами), местоположением (как правило, в непосредственной близости от центров деловой активности), а также иные нематериальные факторы (нематериальные активы), повышающие (или понижающие) потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости (историческая, мемориальная, художественная или иная ценность, авторство памятника, роль в архитектурном ансамбле и др.).
Таким образом, здание-памятник со всеми своими предметами декоративно-прикладного искусства (далее ‑ ДПИ) и историческими событиями, связанными с этим памятником, обладает определенной дополнительной коммерческой привлекательностью как исторический объект. Эта привлекательность формирует определенную нематериальную составляющую здания-памятника как актива в целом и позволяет, например, при сдаче в аренду здания увеличить арендную ставку на определенный процент - на престижность. Сложность оценки этих дополнительных элементов доходного потенциала состоит в том, что сегодня в России нет рынка исторических зданий, который мог бы ответить на все вопросы, связанные с вкладом предметов ДПИ в рыночную стоимость здания-памятника.
Существующие таблицы исторической ценности предметов ДПИ, являясь неплохим инструментом для оценки искусствоведческой ценности, к сожалению, имеют слабое, если вовсе никакое, отношение к рынку. Их можно использовать, может быть, только для того чтобы как-то определить место памятника в ряду других памятников, ранжировать ценность тех или иных его предметов ДПИ и использовать результат этого ранжирования для оценки стоимости.
В соответствии со ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации предметы (ДПИ) рассматриваются как неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества. С учетом данного факта представляется справедливым утверждение о том, что предметы ДПИ подлежат обязательному учету при определении рыночной стоимости здания-памятника в качестве неотъемлемого ценообразующего фактора. Задача оценщика в данном случае - определить, является ли наличие предметов ДПИ в интерьерах здания-памятника фактором, повышающим или понижающим ценность здания (количественный анализ реализации принципавклада – суммы, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента). В этой связи, по мнению авторов, предметы ДПИ могут быть условно отнесены к нематериальному активу в составе объекта оценки.
Очевидно, что при оценке зданий-памятников мы имеем как факторы снижения, так и факторы повышения его стоимости. Итоговый результат зависит от того насколько весом вклад этих разнонаправленных факторов в стоимость объекта оценки.
Учитывая вышеизложенное, при выборе подходов к оценке здания-памятника необходимо принимать во внимание следующие особенности:
§   ограничения, установленные государственными органами контроля и охраны;
§   высокую степень накопленного износа;
§   высокие риски инвестиций;
§   неоднозначную процедуру оценки земельного участка как незастроенного;
§   необходимость учета нематериальных факторов (активов), в т.ч. фактора «престижности».
С точки зрения технологии, можно порекомендовать следующий алгоритм оценки здания-памятника в рамках теории «трех подходов».
Учитывая отсутствие рынка зданий-памятников логично отнести их к объектам специализиро­ванной недвижимости и исполь­зовать для их оценки затратный подход. При использовании затратного подхода наиболее сложными этапами являются расчет стоимости земли и определение стоимости воспроизводства (замещения) с учетом нематериальных факторов.
Затратный подход предполагает последовательную оценку земельного участка как свободного и существующих улучшений этого земельного участка с последующим суммированием полученных результатов. Оценка земельного участка, на котором стоит здание-памятник, как свободного осложняется охранными обязательствами, которые предписывают, порою, на вечные времена сохранение существующего облика здания и запрет каких либо реконструкционных работ, включая, естественно, снос здания. В этой связи при использовании для оценки земли метода капитализации земельной ренты оценщик должен смоделировать на оцениваемом земельном участке воспроизводство точно такого же здания, что и оцениваемое, и рассчитать методом остатка ренту земли на основе такого наилучшего использования здания, которое не запрещено охранными обязательствами.
Доходный подход также может быть использован при определении рыночной стоимости здания-памятника, поскольку большинство зданий-памятников могут являться объектами инвестиций и, соответственно, могут генерировать доход. По мнению авторов, при использовании доходного подхода наиболее сложными этапами являются определение величины затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования (затраты на реконструкцию, реставрацию, воссоздание и др.) и определение доходных потоков с учетом нематериальных факторов, присущих объекту оценки. Данный подход, обладая известной универсальностью, может быть использован для оценки зданий-памятников без особых ограничений как в рамках одноэтапной схемы, не предусматривающей раздельной оценки земли и улучшений, так и в рамках двухэтапной схемы, предусматривающей такое разделение.
Как было отмечено выше, из-за отсутствия рынка исторических зданий в России сравнительный подход к оценке объекта недвижимости в целом неприменим. Его можно использовать только для оценки земельных участков в рамках затратного подхода и то с учетом всего комплекса ограничений, вытекающих из охранных обязательств, и для оценки арендных ставок в рамках доходного подхода. 
В заключении отметим, чтооценка зданий-памятников представляет собой достаточно сложную двухстороннюю многопараметрическую задачу, для решения которой нужны немалые интеллектуальные усилия, а также финансовые и временные ресурсы.
Основная проблема, которая должна быть решена при разработке методологического обеспечения оценки зданий-памятников – это технология оценки вклада нематериальной составляющей в стоимость здания-памятника (престижность, история объекта, предметы ДПИ, охранные требования и ограничения, в том числе градостроительные, и т.п.).
Другой не менее важной проблемой является проблема корректной оценки затрат на реставрацию (воссоздание) объекта или предметов ДПИ при расчете потоков затрат для доходного подхода и для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе.
Для решения этих двух основных проблем необходимо привлечение интеллектуальных усилий не только и не столько специалистов в области искусствоведения, реставрации исторических памятников и строителей, сколько ученых, глубоко знающих теорию рыночного ценообразования и оценки недвижимости и нематериальных активов.
 
Комментарий Советника Руководителя Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия (Росохранкультура) К.Е. Зайцева
 
Вопрос принадлежности памятников истории и культуры не влияет на их сохранность, кроме тех случаев, когда они бесхозны. Поэтому Росохранкультура никогда не выступала против включения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот. К сожалению, приходится констатировать, что лишь небольшая часть памятников представляет коммерческий интерес, и уж совсем незначительная может приносить доход без изменения функции, а это возможно далеко не всегда. Поэтому, наверное, преждевременно говорить о формировании полноценного, широкого рынка объектов культурного наследия, но это не значит, что не нужно поднимать вопросы аналогичные тем, которые ставят авторы статьи.
Каждый объект культурного наследия уникален и если принято решение об его включении в хозяйственный оборот, то гарантией его сохранения может быть только формирование полного пакета обременений, включающего и сведения о возможной степени приспособления объекта для современного использования, не затрагивающего предметы охраны, и конечно, требования по его реставрации. В случае, когда объект является элементом ансамбля или на территории где он располагается, действуют режимы, ограничивающие строительную деятельность, немаловажным фактором является и невозможность возведения каких-либо новых объемов или даже изменения габаритов. Соответственно, наличие обременений не может не учитываться при формировании параметров оценки.
Авторы статьи попытались сформулировать основные проблемы и риски, связанные с ценообразованием в данном формирующемся сегменте рынка недвижимости – проблемы учета нематериальной составляющей (количественная оценка «престижности владения», историко-культурной ценности и т.п.), влияние ограничений и обременений, установленных в отношении объекта культурного наследия, на его рыночную стоимость.
К списку обозначенных в статье проблем хотелось бы добавить вопросы, связанные с использованием страховых механизмов при минимизации рисков собственника при проведении работ по реставрации объектов культурного наследия, также немаловажным является и вопрос внесения изменений в проектную документацию уже при проведении работ в случае выявления новых обстоятельств. Реставрация – это в том числе и научные изыскания, в ходе проведения которых может существенно меняться представление об объекте.
Все обозначенные выше проблемы, безусловно, требуют профессионального изучения и должны являться предметом обсуждения профессионального сообщества. Росохранкультура приветствует вовлечение в данную проблематику максимального количества профессиональных участников рынка.