21 февраля 2013г. в Москве состоялся VI Property Facility Management Congress

 

21 февраля 2013г. в Москве состоялся VI Property Facility Management Congress. В работе конгресса приняли участие девелоперы, консультанты, управляющие компании (property и facility – операторы), инженерно-строительные организации.  Нужно отметить, что некоторые обсуждаемые вопросы  были интересны с позиции оценочной практики: изменение законодательства, структуры бизнеса управляющих и строительных компаний, информация о расходах на ремонт и управление.  Вопросы, интересные facility можно прочитать на сайтах, связанных с их деятельностью. Мы же сделаем обзор вопросов и тем, обсуждаемых на мероприятии и касающихся оценочной деятельности.

 

С 01 января 2013 в Градостроительный Кодекс вносится новая глава, устанавливающая требования к эксплуатации зданий и сооружений, обязанности лица, ответственного за эксплуатацию и порядок приостановления и прекращения эксплуатации. Лицо, ответственное за эксплуатацию теперь обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, а также извещать о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в органы власти. Кроме того, в Градостроительный Кодекс вносится статья, согласно которой в процессе эксплуатации предусмотрено осуществление технического обслуживания, эксплуатационного контроля и текущего ремонта. Дополнительно усиливается ответственность собственника. Нужно отметить, что до 01 июля 2013 зона ответственности была размыта. Согласно же новой редакции вся ответственность за здание (сооружение), принятое в эксплуатацию лежит на собственнике. Таким образом, если собственник отказывается возместить вред потерпевшим, на него возложено бремя доказывания того, что вред причинен действиями иных лиц. Соответственно бремя доказывания снято с потерпевшего.

 

Такие изменения в законодательстве, по мнению специалистов управляющих компаний, обязательно изменят порядок работы с документацией. Более тщательно будут заполняться журналы, проводится учет расходов на ремонты, обслуживание, внедряться программные средства по контролю за бюджетом. Конечно, порядок в документах наших клиентов внесет положительный вклад в нашу работу. Есть надежда, что информация о расходах на эксплуатацию будет подаваться достоверная, в разумные сроки, а ужесточение правил эксплуатации и запрещение на законодательном уровне (вплоть до закрытия) использования объекта не в соответствии с разрешенным использованием, сократит до достаточного минимума фантазии в разделах «наилучшее и наиболее эффективное использование» оценочных отчетов.

 

Целый блок вопросов был посвящен теме стандартов работы управляющих компаний. И нужно отметить, что facility не оценивают качество своих услуг по удовлетворенности клиента, а разрабатывают стандарты и строят менеджмент качества на контроле соответствия стандартам. До недавнего времени стандарты представляли собой перечень оборудования, инструмента, список персонала. Сейчас же пришли к тому, что необходимо подробно описывать производственный процесс, включая сроки выполнения того или иного действия. К стандартам у них отношение несколько иное. Для них стандарт – это регламент, который надо соблюдать, чтобы с экономией сил и ресурсов выходить на нужные KPI (некие параметры, по которым оценивают качество).  У оценщиков же идеология стандартов несколько иная, правда и результаты деятельности тоже.

 

Удивительно, что у нас во многом совпадают формулировки основных проблем: «клиенты не готовы платить за профессионализм», «демпинг», «нежелание персонала читать инструкции», «отсутствие системного подхода», «сложности в поиске высококвалифицированных специалистов (особенно в регионах)», «сотрудника легче научить, чем переучить», «варварство клиентов».

Удалось выяснить и некоторую полезную информацию, которую невозможно узнать на оценочных мероприятиях.

 

·      У facility нет однозначного мнения что выгоднее – заниматься управлением собственнику или отдавать на аутсорсинг;

·      Расходы на управление объектами недвижимости (офисная, торговая) оцениваются в 3% от величины всех расходов. Обычно компании составляют сметы, однако несколько специалистов независимо друг от друга подтвердили «порядок цифр»;

·      Расходы на ремонт помещений имеют следующий расклад: 28% бюджета – отделка и материалы, 28% - инженерные системы, 6% - специальные системы (пожаротушение, безопасность), 12% - аудио и видео системы, 21% - мебель, 1% - переезд, 4% - дизайн;

·      Расходы на отделку офисов в Москве, долл. США