$14 200 за сотку - такую цену предлагают собственникам домов, попадающим под снос из-за строительства Восточной объездной Алматинской автомобильной дороги

Но в действительности их участки стоят намного дороже, полагает оценщик Александр Калинин.

После публикации «Жалобы жителей закатают в асфальт», в которой мы рассказали о сложившейся ситуации, расставить точки над i в вопросе выкупа земель под госнужды попытался известный казахстанский оценщик Александр Калинин.

Президента переврали

— Александр Николаевич, в телефонном разговоре вы признались, что устали от творящегося беспредела, а также заявили, что главу государства подставляют...

- Да, это так. В очередной раз наши чиновники вкладывают в уста президента недостоверные формулировки. Я в этом убедился, когда услышал, как Назарбаев говорил о распродаже чиновниками земельных участков через аффилированных лиц по кадастровой стоимости. Именно после этого высказывания ГКП «Алматыжер» моментально воспользовалось ситуацией, и уже на следующий день представители компании ходили по оставшимся 24 участкам и говорили людям: «Слышали, что президент сказал? Теперь вам по $10—15 тысяч будут давать, не больше». Снова начинаются наглые игры с землей. А у меня там теща рядом проживает, и я прекрасно знаю, что в тех домах люди живут десятилетиями.

- Им предлагают $14 200 за сотку. А какова реальная цена?

- В проекте по ВОААД за 2008 год сказано, что выкуп идет по $100 тысяч за сотку, но в документе есть оговорка: «Цены, возможно, будут подвергнуты корректировке в связи с развитием рынка». Естественно, когда рухнул рынок земли, сумма минимизировалась. Сейчас выкуп должен проходить по цене от $40 тыс. до $65 тыс. за сотку. Многие говорят: «А что я на эти деньги куплю?» Но как раз сегодня на эти деньги можно приобрести достойное жилье.

- Действительно, если у человека есть хотя бы пять соток, то, получив $200 тысяч (и это по самой минимальной оценке), он сможет купить хороший дом. А раньше расценки выкупа под госнужды были иные.

- В конце 2007 года вышло новое постановление правительства, согласно которому цена одного квадратного метра в Алматы за выкуп по кадастровой стоимости увеличилась сразу в шесть с половиной раз. Если раньше она составляла 817 тенге, умноженная на коэффициент месторасположения (город был поделен на 17 экономико-планирующих зон), то сейчас один квадратный метр стоит 4 800 тенге. В данной ситуации нередко случается, что рыночная стоимость ниже кадастровой.

Просчитались

- Но по проекту в бюджете были заложены $100 тысяч за сотку, как же вышло, что не хватило?

- Здесь свою роль сыграли и кризис, и непрофессионализм. В период строительного бума кто-то во властных структурах посчитал, что выкуп участков для ВОААД за сотку с учетом строений обойдется в $55 тысяч. Первое, во что они уперлись, был пивзавод. Это потеря бизнеса, семь гектаров земли, прямая и упущенная выгода. Мы посчитали — и за сотку вышло $135 тысяч. Дисбаланс получился. Кроме того, там были дома, подлежащие сносу. Мы их «миллионниками» называем. Там жили генералы, депутаты. Их же не объедешь. И платили по миллиону, полтора.

Первый, кто погорел на этом, была компания KUAT. Я лично разговаривал с г-ном Намом. Спросите, почему его сейчас не арестовывают? Потому что он вложил большие средства в выкуп участков по ВОААД, а еще построил Дом министерств в Астане, за который с ним не расплатились. Он так и говорит: государство вернет — я всем отдам долги, и еще останется.

- Если расчеты изначально были неверны, почему Нам туда пошел?

- Ему пообещали так называемые придорожные сборы. 25 метров вправо и влево. А там — заправки, стоянки, магазины, все ему. Кроме того, у него на тот период был подготовлен контракт с одним австрийским инвестором на два миллиарда долларов. Они собирались вдоль дороги строить коттеджи. Для него это был чисто коммерческий проект. Но пришел кризис, и Нам попал в страшную передрягу.

Отвечать придется лицензией

- Одна сотка при выкупе стоит от $40 тыс. до $65 тысяч. С чем связан разрыв в цене?

- Большую роль играет качество домов. Но ниже $40 тысяч за сотку выкуп не производится. Все четко прописано в методике, которой должны придерживаться оценщики. Однако они этого не делают.

- Ниже $40 тысяч предлагать не имеют права, но это происходит. Людей запугивают, они имена свои боятся назвать.

- Все потому, что вокруг изъятия всегда масса посредников. Все на этом навариваются. Виновников надо искать и среди них. Когда участок оценят по минимуму, тут же появляются адвокаты с так называемыми независимыми оценщиками. Они предлагают свои услуги и, естественно, оценивают по максимуму. Берут 10—20% от насчитанной разницы. Это большие деньги. Идет такая игра, схем много.

- Но вы говорите, что существует методика выкупа.

- Да, сейчас нам более-менее даны полномочия. Вступил в силу Закон «Об оценочной деятельности». И мы предупреждаем недобросовестных оценщиков, которые хотят на этом навариться, что им придется отвечать. Те, кто пытается искусственно завысить или, наоборот, занизить стоимость участка, будут лишены лицензии. Но пока мы только отрабатываем рычаги воздействия. К сожалению, быстро ничего не решается. Мы должны новый закон наполнить методической, нормативной, правовой литературой. Сейчас как раз работаем над этим.

В методике, разработанной нами, достаточно четко описаны факторы, которые должны учитываться при выкупе. Это рыночная стоимость земли, плюс затратным методом считается строение. Там выдумывать ничего не надо.

Что же касается ВОААД, то там выкупом занимается Управление пассажирского транспорта города. А «Алматыжер» здесь просто как оператор идет, документы продолжает оформлять.

С каждого дома по $100 тысяч?

— Если деньги идут через Управление пассажирским транспортом, то можно предположить, что именно они и навариваются на сделках?

- Мне тоже непонятно, но, думаю, там есть какие-то схемы увода этих денег. К примеру, на развязку, построенную на пересечении ул. Жарокова — пр. Аль-Фараби, на выкуп земли потратили в два раза меньше средств, чем было заявлено. А куда деньги ушли? Надо искать! Для финансовой полиции это не составит труда. Есть счета, договоры с жителями. Какие проблемы?

- Откуда у вас такие сведения?

- В 2008 году я выступал экспертом в Алатауском суде по делу развязки на Жарокова — Аль-Фараби (там оставались буквально несколько домов). Компания «Мукият» из Астаны «выиграла» тендер и стала основным оценщиком участков, на которых планировали развязку. В мае эта компания для будущего выкупа посчитала 68 участков и определила на круг $142 тысячи за сотку. Деньги из бюджета выделили. А уже в августе представители этой же компании пошли по домам и производили выкуп по $48 тысяч на круг за сотку. Разница в $100 тысяч. Я на суде эти документы показывал. Но в итоге компания пропала и бюджетные деньги ушли в неизвестном направлении.

Сегодня президент опять говорит, что надо найти чиновников и выяснить, кто распродал земли. Но чего их искать? У нас был первый заместитель акима, который и при Храпунове, и при Тасмагамбетове руководил земельной комиссией города. Этот человек никуда не уехал, и чтобы выяснить, что, куда и кому ушло, надо только с ним поговорить, документы поднять. Тогда и бегать за Храпуновым не придется.

- Почему никто этого не делает?

- Это огромные деньги, там всем хватает.

Всем в суд!

— Ясно, что вокруг выкупа крутятся немалые деньги, но что делать тем людям, жилье которых попадает под снос из-за строительства ВОААД?

- Им надо настраиваться на судебные разбирательства. Если их землю оценили меньше чем $40 тысяч за сотку, владельцам необходимо обратиться к независимому оценщику. А затем с двумя оценками обращаться в суд. Можно сразу идти к нам. Мы проведем экспертизу оценок и выясним, какая из двух правильная. Бывает, что обе неверны. То есть одна слишком занижена, а другая завышена. В этом случае мы рекомендуем компанию, которая может произвести реальную оценку. Честно скажу: мы не лоббируем чьи-то интересы.

Люди, которых мы советуем, прошли у нас семинары по использованию методики и получили сертификаты. Надо сказать, что все компании, которые выиграли тендеры у «Алматыжер», не имеют на данный момент сертификатов. Да и выигрывают их те, кто не против откусить от пирога — выкупа. Сегодня мы работаем над тем, чтобы не только оценщики посещали наши семинары, но и судьи. Ведь именно от их решений многое зависит. Поэтому знания о том, как правильно рассчитывать по методике, мы хотим донести и до слуг Фемиды. Кстати, руководство Медеуского районного суда уже дало добро на участие в семинарах своих служащих.

Источник: Республика