Медведи в Москве не живут: анализ изменения цен на жилую недвижимость в столице

01.01.1970

Несмотря на значительное падение котировок ведущих деволоперов на российском фондовом рынке изменение по отношению к предыдущей неделе по показателю среднего ценового значения квадратного метра жилья в российской столице составило + 2,49 %.

В целом, за последние два месяца акции ведущих операторов российского рынка недвижимости заметно подешевели. В середине августа ниже цены размещения торговались бумаги почти всех публичных строительных и девелоперских компаний: AFI Development (–62,5%), «Системы-Галс» (–50%), Группы ЛСР (–14,8%), RGI (–7%), Группы ПИК (–8%), РТМ. По мнению экспертов, акции российских строителей потянули вниз события на зарубежных фондовых рынках. Ещё июне в одночасье рухнули котировки акций европейских и американских строительных компаний. Подешевели бумаги крупных британских застройщиков (Persimmon и Barratt Developments), французского концерна Bouygues SA, второго по величине японского застройщика Mitsubishi Estate Co, американской строительной компании Lennar Corp. Как и во всем мире, девелоперский бизнес в России капиталоемкий и зависит от доступности длинных и дешевых денег. Но, по мнению участников рынка, их сейчас и не хватает. недоверие к строительному сектору усилилось еще из-за перегретости рынка недвижимости, непрозрачности строительного бизнеса и высоких административных рисков. Кроме того, на настроении инвесторов отразились и публикации в СМИ о предстоящем банкротстве МИАНа — одной из крупнейших риэлтерских компаний. Кроме того, стала слишком очевидной непомерно высокая долговая нагрузка некоторых эмитентов.

Тем не менее, на прошлой неделе средняя цена квадратного метра жилья в г. Москве составила 156 290 руб.

Наибольший рост был характерен для жилья в районах станций метро Академическая, Измайловский парк, Коломенская и Кунцевская (2,8 %).

№	Метро	Средняя стоимость за квадратный метр ($)	Изменения за 7 дней
1	Автозаводская	6 720	+2,1
2	Академическая	5 827	+2,8
3	Алексеевская	7 637	+2,4
4	Алтуфьево	6 688	+1,9
5	Арбатская	14 652	+1,3
6	Аэропорт	6 973	+1,4
7	Бабушкинская	6 462	+1,8
8	Багратионовская	11 318	+0,9
9	Бауманская	8 113	+1,1
10	Беговая	7 428	+0,8
11	Белорусская	10 080	+2,1
12	Беляево	6720	+0,4
13	Бибирево	6265	0
14	Библиотека им. Ленина	12 276	+1,4
15	Ботанический сад	7 314	+2,1
16	Б-р Адмирала Ушакова	7 388	+1,0
17	Б-р Дмитрия Донского	6 350	-0,4
18	Братиславская	6 526	+0,9
19	Варшавская	3 467	-1,1
20	ВДНХ	7 573	+0,8
21	Владыкино	9174	+0,4
22	Водный стадион	7500	+0,7
23	Войковская	8755	+0,9
24	Волгоградский пр-т	8 681	+0,4
25	Волжская	5 158	+0,8
26	Воробьевы Горы	13 125	+0,6
27	Выхино	5 943	+0,7
28	Динамо	10 243	+0,9
29	Дмитровская	7 170	-0,8
30	Добрынинская	10 096	+0,2
31	Домодедовская	6 074	+0,2
32	Дубровка	7 394	+0,9
33	Измайловская	7 835	+2,4
34	Измайловский парк	7 241	+2,8
35	Калужская	8 400	-0,1
36	Кантемировская	7 112	+2,6
37	Каховская	7 127	+0,4
38	Каширская	6 123	+0,8
39	Киевская	7 546	+0,9
40	Китай-Город	15 672	+2,4
41	Кожуховская	8 400	+2,6
42	Коломенская	7 193	+2,8
43	Комсомольская	9 142	+2,1
44	Коньково	8 362	+0,1
45	Красногвардейская	4 276	+1,0
46	Краснопресненская	9 742	+1,2
47	Красносельская	7 806	+1,6
48	Красные ворота	10 176	+1,4
49	Кропоткинская	13 650	+1,9
50	Крылатское	10 096	+1,3
51	Кузнецкий мост	10 525	+2,0
52	Кузьминки	7 904	+2,1
53	Кунцевская	8 890	+2,8
54	Курская	11 151	+0,6
55	Кутузовская	13 580	+0,4
56	Ленинский пр-т	10 703	+0,9
57	Люблино	4 790	+0,2
58	Марьино	6 048	+0,4
59	Маяковская	12 050	+0,3
60	Медведково	6 810	+0,1
61	Молодежная	7 393	+2,3
62	Нагатинская	6 457	+1,4
63	Нагорная	6 675	0,0
64	Нахимовский пр-т	6 561	+4,1
65	Новогиреево	7 596	+3,4
66	Новокузнецкая	9 716	+2,2
67	Новослободская	13 695	+2,0
68	Новые Черемушки	9 509	-1,1
69	Октябрьская	12 833	+3,2
70	Октябрьское поле	7 000	+2,4
71	Орехово	11 955	-0,4
72	Отрадное	9 448	+0,1
73	Охотный ряд	11 700	+0,1
74	Павелецкая	8 078	-0,4
75	Парк культуры	12 500	+2,1
76	Первомайская	7 619	+0,9
77	Перово	6 254	+0,8
78	Петровско-Разумовская	6 196	-0,4
79	Печатники	7 269	-0,2
80	Пионерская	9 829	+2,4
81	Пл.Ильича	7 805	+2,1
82	Планерная	5 636	+0,8
83	Полежаевская	7 700	+0,1
84	Полянка	19 143	+0,6
85	Пражская	5 700	+1,0
86	Преображенская пл.	7 397	+2,1
87	Пролетарская	7 818	-0,9
88	Профсоюзная	9 192	+2,1
89	Пр-т Вернадского	8 596	+1,1
90	Пр-т Мира	10 255	+1,4
91	Пушкинская	17 540	+1,8
92	Речной вокзал	6 563	+0,9
93	Рижская	9 074	+0,4
94	Рязанский пр-т	5 908	+0,8
95	Савеловская	7 121	+0,4
96	Свиблово	7 200	+2,1
97	Семеновская	6 509	+0,6
98	Смоленская	24 296	+1,1
99	Сокол	8 527	+0,7
100	Сокольники	10 064	+0,2
101	Спортивная	9 666	+0,8
102	Строгино	6 925	+0,4
103	Студенческая	7 489	+0,9
104	Сухаревская	8 700	+0,9
105	Сходненская	5 973	-0,1
106	Таганская	9 236	+0,3
107	Текстильщики	7 842	+1,1
108	Теплый стан	6 702	+2,1
109	Тимирязевская	7 677	-0,2
110	Тульская	13 640	+2,0
111	Тушинская	6 324	+1,6
112	Ул.1905 года	9 481	+1,9
113	ул.Академика Янгеля	6 971	+2,4
114	Ул.Подбельского	8 121	+1,1
115	Университет	9 545	+0,8
116	Филевский парк	8 272	+0,9
117	Фили	7220	+2,2
118	Фрунзенская	11 920	+1,6
119	Царицыно	6 431	+1,3
120	Цветной б-р	10 631	+2,1
121	Черкизовская	6 020	+0,8
122	Чертановская	6 615	+1,1
123	Чистые пруды	14 179	-0,6
124	Чкаловская	7 101	-0,1
125	Ш.Энтузиастов	7 473	+2,1
126	Шаболовская	8 400	+1,1
127	Щелковская	7 029	+2,1
128	Щукинская	7 054	+1,2
129	Электрозаводская	7 916	+1,4
130	Юго-Западная	10 920	+1,1
131	Южная	5 526	+1,0
132	Ясенево	7 088	+1,2

В таблице приведены данные по состоянию на 23.09.2008

Если проанализировать динамику изменения стоимости столичного жилья за неделю в долларах США, то можно прийти к выводу об отсутствии каких-либо ощутимых трансформаций. К тому же на рынке присутствует категория квартир, которые не только не прибавляют в весе, но и теряют в своей стоимости.

Тем не менее, заметного снижения ожидать не приходится, ввиду того, что спрос на рынке столичной недвижимости по прежнему высок, а имеющееся предложение до сих пор ему не соответствует. Существует к тому же мнение экспертов о том, что в связи со строительством новых станций метро, сдача которых в эксплуатацию запланирована в ближайшие 5-6 лет, стоимость жилья, входящего в зону покрытия данных станций, начнет расти уже в ближайшие полгода.

Разница цен на жилье, расположенное вдали от веток метро, и на квадратные метры, находящиеся в непосредственной близости от станций, обычно составляет 15 – 25%, что весьма существенно отразится на средней стоимости этих двух категорий. Кардинально противоположным прогнозом, на фоне массовых пессимистических гипотез, является версия риэлторов о скором значительном снижении (на 10-25%) стоимости жилья в новостройках.

Вполне вероятно, что в ближайшие полгода рынок наполнится инвестиционным жильем, хозяева которого утратили свои позиции на рушащемся фондовом рынке и испытывают необходимость извлечь средства, ранее вложенные во «вторичные активы». Уравновесить падение цен может сокращение предложения строящегося жилья, возникшее из-за того же кризиса, и некоторый инфляционный рост стоимости квадратных метров.

Вне зависимости от оптимистических либо пессимистических теорий, столичную недвижимость все же ждет серьезная коррекция цен. Произойдет перераспределение стоимости жилья в сторону большей адекватности рыночным тенденциям. Особенно “пострадают” квартиры, цена на которые неоправданно завышена, и соответственно имеются серьезные проблемы с реализацией. Но все эти предсказания мало касаются вторичного рынка, поскольку именно он, по мнению многих аналитиков, станет объектом вложения инвестиций, высвобождаемых с рынка первичного жилья.

Средняя стоимость квадратного метра жилья по округам столицы за прошлую неделю составила:

Случайно выбранные улицы Москвы за прошедшие семь дней показали следующую стоимость жилого квадрата: