Их интерес к строительству жилья снизился

В 2017 году был переломлен один из главных трендов рынка недвижимости Москвы: доля торговых и офисных центров в структуре выпущенных градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) выросла впервые после трех лет падения. Интерес девелоперов к жилью на этом фоне сократился. По прогнозу консультантов, в 2019 году количество анонсированных проектов на первичном рынке сократится вдвое.

О том, что у инвесторов вернулся интерес к коммерческой недвижимости, свидетельствуют данные Москомстройинвеста. Согласно им, в 2017 году градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) выдала ГПЗУ на строительство 18,85 млн кв. м недвижимости, из них 25% (4,79 млн кв. м) — это торговые и офисные объекты. В 2016 году их доля была только 17%, в 2015-м — 18%, в 2014 году — 30%. Таким образом, рост доли офисов и объектов торговли произошел впервые с начала кризиса.

Снижение интереса инвесторов к строительству коммерческой недвижимости скорректировало рынок. В 2017 году в Москве открылось лишь три ТЦ площадью 150 тыс. кв. м, свидетельствуют данные JLL. Это рекордно низкий показатель за последние пять лет. «Но в 2017 году стало больше запросов на разработку новых проектов, ведь стабилизировались макроэкономические показатели, арендные ставки, уменьшился объем вакантных площадей»,— объясняет начальник отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева. По данным JLL, в 2018 году в Москве введут 306 тыс. кв. м ТЦ, на 2019 год заявлено 567 тыс. кв. м. Директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных в офисном сегменте такой позитивной динамики не ждет. Она подсчитала, что объем ввода офисов в 2018 году будет на уровне 2017 года и не превысит 400 тыс. кв. м, а в 2019 году составит около 300 тыс. кв. м. «Из-за нестабильного спроса девелоперы стараются реализовывать заявленные проекты под конкретного клиента»,— объясняет госпожа Подлесных.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский говорит, что доля чистых инвестиционных сделок, когда объект приобретается для получения дохода, в 2017 году увеличилась вдвое, до $3,1 млрд, из которых 26,3% — иностранный капитал. Активность иностранцев эксперт считает одним из самых четких признаков оживления рынка.

За кризис доля проектов по жилищной недвижимости в выданных ГПЗУ выросла с 30% в 2014 году до 55% в 2016-м. Игроки рынка стремились переформатировать проекты в пользу жилья и апартаментов, вспоминает госпожа Никуличева. Но в 2017 году ситуация изменилась: доля жилья в структуре ГПЗУ сократилась до 41% на фоне затоваривания первичного рынка Москвы. Ранее консультанты указывали, что к концу 2018 года объем предложения на нем может превысить спрос в 2,8 раза (см. “Ъ” от 12 января). Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая полагает, что в этом году ждать сокращения числа заявленных проектов еще не стоит. «Девелоперы стремятся вывести проекты до вступления в силу поправок к 214-ФЗ (осложнят привлечение средств соинвесторов.— “Ъ”)»,— рассуждает она. По мнению госпожи Литинецкой, уже в 2019 году можно будет говорить о двукратном падении числа новых жилых проектов.

Общий объем недвижимости, на который были оформлены ГПЗУ в 2017 году, сократился на 36,7%. В Москомстройинвесте объясняют эту разницу утвержденными в марте прошлого года Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они представляют карту, из которой девелопер может узнать, что разрешено строить на его участке. Если это не соответствует его планам, то в ПЗЗ нужно вносить изменения на ГЗК. Если намерения владельца участка совпадают с правилами, он может получить ГПЗУ в Москомархитектуре. Там сообщили, что в 2017 году выпустили ГПЗУ на 52,6 млн кв. м, из них 26,4 млн кв. м — жилье. Но среди проектов могут быть те, что прошли ГЗК раньше, пояснили в Москомархитектуре. По оценкам гендиректора «Гео Девелопмента» Максима Лещева, расхождения между ПЗЗ и намерениями инвестора были в 15% объектов.

Источник: Коммерсантъ