Завтрак взаимодействия залоговиков и оценщиков
Гибкость у оценщика преобладает над целостностью.
Игорь Подколзин, ВТБ-24
6 июня 2013г Партнерство СМАО при поддержке Консалтинговой группы Инвест Проект провело бизнес-завтрак на тему «Эффективное сотрудничество оценочного сообщества и банковского сектора». Модераторами мероприятия стали Подколзин Игорь, начальник управления залогов ВТБ-24, и Усова Юлия, генеральный директор Партнерства СМАО. Дискуссия длилась всего 4 часа, но за это время удалось обсудить ряд наболевших вопросов, а также проинформировать банковское сообщество о преимуществах тесного сотрудничества с саморегулируемыми организациями.
Началось мероприятие довольно традиционно. Представители банковского сообщества выразили недовольство работой оценщиков, а именно тем, что оценщики не проводят должной проверки документов клиента, осмотра объекта оценки, не выявляют обременения, не проводят анализа ликвидности. В результате недоверия к оценщикам сложилась такая практика, что на аутсорсинг банки готовы отдавать лишь оценку стоимости квартир, гаражей, небольших земельных участков и транспортные средства. Все остальное ряд банков оценивает или готово оценивать самостоятельно, то есть без привлечения независимых оценщиков, раздувая штат залоговых служб.
Для того чтобы понять, выгодно привлекать независимых оценщиков или нет, специалистами ВТБ-24 была проведена серьезная работа, в ходе которой выяснено, что за оценку квартир оценщики просят 2 635 руб., а залоговые службы могут оценивать за 2 993 руб.; дом с землей оценщики оценивают в среднем за 8 177 руб., а залоговые службы – за 4 788 руб.; коммерческую недвижимость оценщики оценивают в среднем за 14 235 руб, а залоговые службы – за 5 986 руб. Исходя из проведенного исследования, тезис о том, что оценщиков лучше привлекать только на «недорогую» работу, дополнительно подтвердился.
Банковское сообщество по-прежнему уверено, что причина некачественной оценки обусловлена не изменчивой и непредсказуемой природой рыночной стоимости, а недостаточной ответственностью оценщика, а также большими юридическими сложностями в доказывании вины оценщика за завышение стоимости, если возник невозврат кредита. Согласно действующему законодательству оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления иска в суд возможно только в случаях, когда законом предусмотрена обязательность такой величины для сделки. Если же законом предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки (как в законе об ипотеке), стоимость носит лишь рекомендательный характер, а потому не является обязательной. А значит и самостоятельное оспаривание ее посредством предъявления отдельного иска не допускается. В связи с этим возникает вопрос, как минимизировать риски банка.
Изначально все банковское сообщество шло по пути составления списков оценщиков-партнеров, которым доверяет банк. Преимуществ такой работы довольно много. Хотя возникают и некоторые сложности, прежде всего, для клиента. Так, у каждого банка существует свой список оценщиков, а клиент вынужден всяких раз заказывать новую оценку, теряя деньги и время. Кроме того, при такой форме работы в неприятную ситуацию каждый раз попадает оценщик. С одной стороны, ему нужны клиенты и он готов идти на встречу банку, принимая во внимание его рекомендации. С другой стороны, если рекомендации будут слишком жесткими, клиент уйдет в другой банк и к другому оценщику, не расплатившись с первым. Клиентам интересен результат. Однако находить баланс между подозрительностью банка и желанием клиента получить кредит, довольно сложно. В последнее время, против такого рода аккредитаций стала активно выступать Федеральная антимонопольная служба. Формально все оценщики равны, а потому нет никаких причин не допускать к оценке каких-либо представителей оценочного сообщества. Попытки найти себе «партнеров» выглядят не очень убедительно с позиции ФАС.
На проводимом мероприятии банком ВТБ-24 предложена принципиально иная схема работы с оценщиками. Оценку залога заказывает не клиент, как это происходит сейчас, а банк. Таким образом, банк, постепенно формируя пул партнеров, работает только с ними, исключая из списка недобросовестных и неквалифицированных. При такой организации работы, по мнению И. Подколзина, нет нарушения антимонопольного законодательства, но всегда есть возможность контролировать сроки и порядок работы оценщика. Тут в дискуссию вмешались представители саморегулируемых организаций, которым часто приходится «разбирать» оценщика за то, что тот не соблюдает стандарты и правила СРО.
Стандарты требуют писать «задание на оценку», а ВТБ-24 по внутренним документам – «техническое задание». Стандарты имеют строгий порядок и требования к наполнению разделов, а банки имеют свое «видение» структуры отчетов об оценке. Так, отчет может быть либо не принят банком, как не соответствующий «стандартным» требованиям, либо оценщик может быть привлечен к дисциплинарной ответственности за несоблюдение стандартов и правил. Ситуация тяжелейшая и без работы с саморегулируемыми организациями тут не обойтись.
Предложения от СРО были озвучены Генеральным директором Партнерства СМАО Юлией Усовой, которая обозначила, что Федеральные стандарты оценки действительно имеют «формальные» или «общие» требования к отчетам об оценке, однако отчеты об оценке пишутся не только для банков. Универсальные стандарты сделать невозможно, но СРО по закону могут устанавливать, в том числе и свои правила оценки, соблюдение которых является обязательным. Например, могут появиться правила выполнения отчетов для целей залога, которые будут согласованы с банками, а оценщикам не придется для каждого банка формировать «новый» шаблон отчета об оценке. Следует отметить, что достоверность зависит далеко не от степени будущей ответственности, а от того, как тщательно оценщик соблюдает «процедуру» оценки, которая заключается в последовательном описании объекта оценки, его осмотре, выборе методов и т.д.
Кроме того, было предложено работать с реестром СРО, в котором есть достаточно информации для выбора компетентного и в достаточной мере квалифицированного специалиста. В реестре СРО содержатся сведения о привлечении к дисциплинарной ответственности, информация о переподготовке, а также о количестве выполненных отчетов об оценке. Если оценщик специализируется на оценке автотранспорта, то не стоит ждать от него блестящего выполнения отчета об оценке бизнеса. И наоборот тот, кто хорошо оценивает бизнес, может не знать тонкостей работы оценщика автотранспорта. Так, добросовестные СРО могут стать достойным гарантом достоверности и качества работы оценщиков.
Многие оценщики поддержали Андрюшкина Вячеслава, заместителя председателя правления СДМ Банка, который выразил мнение, что защищать отчет об оценке должен не оценщик, а залоговик. Для банка отчет об оценке является некой «фактурой», которая может служить для обоснования мнения залоговика о стоимости имущества. Совсем иного мнения придерживаются представители Ситибанка, требующие от оценщика внешнего осмотра не только объекта оценки, но и всех аналогов, а также указания срока экспозиции. Особые эмоции выразили залоговики Уралсиба тем, что запрещают оценщику «попадать» в верхнюю границу диапазона стоимости и вводить «повышающие» корректировки к цене аналогов. Кто-то предложил в ФСО по залогам, который сейчас обсуждается, заложить «механизмы занижения стоимости».
Жаль только, что совсем не говорилось, что «занижение» стоимости – это такое же преступление, как и завышение. В терминах Уголовного кодекса это уже может значиться как «приготовление к преступлению». И все же классический принцип «независимости» обязан быть главным в работе оценщиков.
Закончилось мероприятие на том, что залоговики и оценщики сотрудничают, готовы сотрудничать и обязательно будут это делать. И рано или поздно заниматься оценкой будут только оценщики-профессионалы по определению стоимости, а залоговики – лишь пользоваться отчетами об оценке без всякого недоверия и излишних проверок.
<#gallery_content_scroll(161);#>
Оксана Тевелева
Руководитель проекта Журнал OD